(연구보고서 22-21) 국민 주거안정을 위한 주택공급 및 임대차 시장 중장기 전략
(1) 연구배경 및 목적
본 연구는 주거체제론의 관점에서 한국의 주택문제를 분석하였다. 공급체제와 점유체제, 이를 연계하는 매개고리를 통해 한국 주거체제의 특성과 구조, 역사적 진화과정을 분석한 후 현 주거체제 하에서도 실효성 있는 대안적 주택 공급 전략과 임대차시장 제도개선 과제를 도출하였다.
(2) 주요 내용 및 정책적 시사점
주택 공급과 관련하여 제안한 주요 정책은 다음과 같다.
첫째, 용적률 상향과 주택가격 상승에 기댄 공급모형은 미래 주거체제에서는 지속하기 어려울 것으로 전망된다. 주거서비스 제공자들이 운영 단계의 서비스 개선을 위한 투자에 참여하고 수요자, 금융, 생산자가 투자 위험을 분담하도록 하기 위해서는 장기 저리의 공급자금융 및 소비자금융 지원 체계가 구축되어야 한다.
둘째, 임대주택 공급 역시 장기 저리 공급자금융을 통한 대안적 공급 모델이 관건이다. 장기 저리 공급자금융은 공공 부문이 교차보조를 위한 영리사업의 압박에서 벗어나 장기 저리 할부 판매(지분적립 등)를 통해 저렴한 가격으로 임대주택을 공급하는 것을 가능하게 한다.
셋째, 주택의 사용자와 공급자가 지분을 공유하는 ‘지분공유형’ 주택 모형을 대안으로 제안하였다. 예를 들어 초기에 토지와 건물을 포함한 전체 주택 지분을 공급자와 입주자가 5:5로 분담하는 것을 원형으로 삼은 후 입주자에게 잔여 지분 적립에 대한 선택권을 부여하는 모형을 제시하였다.
임대차시장을 통한 주거안정화 방안은 다음과 같다.
첫째, 임대차시장의 변동성을 흡수하고 다양한 층위의 시장이 단일시장으로 작동하기 위해서는 공공의 통제하에 있는 임대주택의 비중을 최소 10% 수준에서 유지할 필요가 있다.
둘째, 현행 주택임대차 3법에 대한 개선이 요구된다. 주거권 보장을 위해서는 정당사유제를 도입하고 분쟁조정 제도의 실효성을 높일 수 있어야 한다. 전월세상한제는 대도시 노후 주택으로 대상을 한정하고, 계약갱신청구권과는 분리하는 것이 바람직하다. 가격상한 기준을 유연하게 수정하여 5%로 일률 적용하는 경직성을 탈피할 필요가 있다.
셋째, 임대사업자 관리는 「민간임대주택법」이 법의 강제력과 구속력 측면에서 훨씬 강력하다. 장기매입임대아파트를 포함하여 동법의 적용을 받는 임대사업자 대상을 확대하고 주택임대차 3법과 「민간임대주택법」을 통합하는 방안을 마련할 필요가 있다.
넷째, 주거급여는 급여 대상을 확대하는 한편 공공임대와 통합적 설계가 요구된다. 주거급여는 예산과 수혜계층의 확대도 중요하지만 공공임대와의 중복 수급 문제, 자가거주 저소득층 지원과의 형평성 문제 등을 해결해야 한다.
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