국회미래연구원

비수도권은 미분양 주택 재고 누적… 지역별 차등 대응 필요

서울과 도단위 비수도권의 연평균 ㎡당 매매가격 격차,

2006년 3.5배에서 2025년 5배로 확대

전국 228개 시군구 중 미분양률·노후주택비율·빈집비율이 모두 높은 복합위기형 34곳…

경남 7곳, 전남 7곳, 경북 6곳, 전북 5곳 등 비수도권에 집중돼

서울 신규 분양, 2014년 대비 2025년 65.8% 감소

서울·수도권 고수요 지역은 공급 확충,

비수도권 공급과잉 지역은 공급조절·미분양과 기존주택 관리 중심으로 추진해야

- 국회미래연구원, 「지역별 주택시장 특성을 고려한 차등적 정책 대응의 필요성」 브리프 발표 -

  국회미래연구원(원장 김기식)은 10월 1일(목) 브리프 「지역별 주택시장 특성을 고려한 차등적 정책 대응의 필요성」을 발간했다. 브리프는 수도권과 비수도권의 주택시장이 신규 공급과 기존 재고 측면에서 서로 다른 문제를 보이고 있다고 진단했다. 전국 228개 시군구를 미분양률·노후주택비율·빈집비율로 유형화한 결과를 토대로, 지역별 주택시장 위기 양상을 진단하고 지역 특성을 고려한 차등적 주택정책 방향을 제안했다.

브리프에 따르면 서울과 비수도권 간 아파트 매매가격 격차는 2006년부터 2025년까지 확대됐다. 2006년 연평균 ㎡당 매매가격은 서울 359만 원, 도 단위 비수도권 103만 원으로 서울이 3.5배였으나, 2025년에는 각각 1,398만 원과 281만 원으로 격차가 약 5배로 커졌다. 2006년 대비 2025년 상승률도 서울은 약 289%, 도 단위 비수도권은 약 173%로 서울의 상승 폭이 더 컸다. 경기도 안에서도 2025년 ㎡당 중위가격이 과천시 2,524만 원, 연천군 218만 원으로 10배 이상 차이가 나, 수도권과 비수도권이라는 광역 단위의 구분뿐 아니라 같은 시·도 안에서도 대도시권과 농촌 지역 간 가격 격차가 뚜렷한 것으로 나타났다.

민간 아파트 분양시장에서도 지역 간 가격 격차가 확인됐다. 2026년 연평균 ㎡당 분양가격은 서울이 1,707만 원, 도 단위 비수도권이 429만 원으로 약 4배 차이를 보였다. 서울은 2025년 1월 ㎡당 1,335만 원에서 2026년 5월 1,922만 원으로 약 44% 상승한 반면, 나머지 지역은 같은 기간 상대적으로 완만한 상승세를 보였다. 브리프는 기존 주택 매매시장과 신규 분양시장에서 유사한 방향의 지역 격차가 나타나고 있다며, 이를 서울과 경기도 주요 지역으로의 수요 집중이 두 시장 모두에서 나타나는 구조적 현상으로 분석했다.

신규 분양물량은 전국적으로 감소했지만 지역별 양상은 서로 달랐다. 전국 민간 아파트 신규 분양은 2015년 36만 569호에서 2025년 11만 6,213호로 67.8% 감소했다. 서울은 2014년 1만 1,420호에서 2025년 3,907호로 약 65.8% 감소했다. 반면 경기·인천은 전국 분양물량이 크게 줄어드는 가운데서도 분양물량이 상대적으로 거의 감소하지 않아 전체 신규 분양에서 차지하는 비중이 2014년 28.8%에서 2025년 53.2%로 높아졌다. 같은 기간 5대 광역시·세종의 비중은 28.7%에서 16.4%로 낮아져, 경기·인천으로의 신규 분양 집중이 두드러졌다.

미분양의 규모와 성격도 지역별로 다르게 나타났다. 전국 미분양 주택은 2021년 1만 7,710호에서 2025년 6만 6,510호로 증가했다. 최근 3년 준공물량 대비 2025년 미분양률은 서울 0.6%, 경기·인천 3.2%인 데 비해 5대 광역시·세종은 8.0%, 도 단위 비수도권은 8.3%였다. 2021년과 비교하면 2025년 미분양률은 5대 광역시·세종에서 5.7배, 도 단위 비수도권에서 3.1배 수준으로 높아져 장기적인 재고 적체 국면으로 전환될 가능성을 보였다.

미분양 가운데 준공 전·준공 후 물량이 차지하는 비중에서도 차이가 확인됐다. 2025년 기준 경기·인천과 5대 광역시·세종은 전체 미분양 가운데 준공 전 물량이 각각 76.1%와 58.5%로, 수요와 공급의 불일치 해소가 우선 과제로 나타났다. 반면 도 단위 비수도권은 준공 후 미분양 비중이 전체 미분양 물량 중 52.1%로 더 높아 이미 쌓인 재고의 처분이 시급한 것으로 분석됐다. 다만 경기·인천 안에서도 성남·용인처럼 수요가 많은 지역이 있어 경기·인천 권역 전체를 일괄적으로 공급과잉 지역으로 보기는 어렵다고 분석했다.

기존 주택의 노후화는 전국적으로 진행됐지만 노후주택의 유형에는 지역별 차이가 있었다. 30년 이상 된 주택의 비율은 17개 시도 중윗값 기준 2015년 20.0%에서 2024년 30.1%로 10.1%포인트 상승했다. 광주·대전·울산 등 광역시급 대도시는 노후 아파트 비중이 높았고, 전남·충남·경북 등 비수도권 도 지역은 노후 단독주택 비중이 높았다. 이에 따라 대도시는 재건축·재개발 등 정비사업을 중심으로, 단독주택 비중이 높은 지역은 소규모주택정비와 빈집정비 등을 중심으로 접근할 필요가 있는 것으로 분석됐다.

주택총조사의 미거주주택을 의미하는 빈집 비율은 서울이 2015년 2.8%에서 2024년 3.2%로 거의 변하지 않은 반면, 도 단위 비수도권은 같은 기간 10.5%에서 12.2%로 상승했다. 서울과 도 단위 비수도권의 빈집 비율 격차도 2015년 7.7%포인트에서 2024년 9.0%포인트로 확대됐다. 노후주택 비율은 지역 간 격차가 좁혀지는 양상을 보였지만, 빈집 비율은 수도권과 비수도권 간 격차가 유지·심화되는 것으로 나타났다.

브리프는 2024년 기준 전국 228개 시군구의 미분양률·노후주택비율·빈집비율을 전국 중윗값과 비교해 복합위기형 34곳, 공급과잉형 36곳, 노후유휴형 44곳, 안정형 42곳, 혼재형 72곳으로 구분했다. 세 지표가 모두 높은 복합위기형은 경남 7곳, 전남 7곳, 경북 6곳, 전북 5곳 등 비수도권 남부에 집중됐다. 반면 안정형 42곳 중 서울 19곳, 경기 12곳, 인천 3곳 등 총 34곳이 수도권에 분포했다.

노후주택과 빈집 비율은 높지만 공급 자체가 작아 미분양률은 낮은 노후유휴형 44곳 가운데 43곳은 「인구감소지역 지원 특별법」에 따른 인구감소지역 및 관심지역이었다. 혼재형 72곳 중에서는 미분양률과 빈집 비율은 높지만 노후주택 비율은 낮은 지역이 26곳으로 가장 많았다. 브리프는 지방 주택시장의 위기로 함께 묶여 보였던 현상이 실제로는 성격이 다른 여러 문제로 구성돼 있어 획일적인 정책 대응에는 한계가 있다고 분석했다.

서울은 미분양·노후주택·빈집 지표만 보면 대부분 안정형으로 분류됐지만, 가격 측면에서는 매매가격과 분양가격 상승으로 비수도권·비도심 지역과의 격차가 확대되는 문제를 안고 있었다. 브리프는 서울의 문제는 재고의 양이나 노후화가 아니라 수요 집중에 따른 가격 급등이며, 이에 따라 수요에 부합하는 공급이 주요 과제라고 분석했다. 반면 비수도권은 신규 공급보다 미분양·노후주택·빈집과 같은 주택 재고의 구조적 문제가 두드러지고 있다고 지적했다.

현재 주택정책은 미분양, 빈집, 노후주택에 대해 각각 개별 사업을 중심으로 대응하고 있다. 복합위기형 지역에서도 미분양은 미분양관리지역 지정과 준공 후 미분양 매입, 빈집은 빈집정비사업, 노후주택은 재개발·재건축과 소규모주택정비사업 등을 통해 각각 대응하고 있어 복수의 문제가 겹치는 지역에서는 정책수단 간 연계가 부족한 것으로 분석됐다.

이상의 분석을 바탕으로 브리프는 다음과 같이 제안했다.

첫째, 서울·경기 등 수도권은 가격이 급등하는 가운데 신규 공급이 위축되고 있어 공급 확충이 우선 과제인 반면, 비수도권은 이미 공급과잉이거나 수요 자체가 회복되지 않아 신규 공급보다 기존 재고의 관리·재편이 우선 과제라고 제안했다. 다만 경기도는 성남·용인처럼 수요가 많은 대도시권과 연천·가평처럼 도 단위 비수도권 수준의 농촌 지역이 함께 존재하므로, 경기도 안에 수도권적 요소와 비수도권적 요소가 공존한다는 점을 정책 설계에 반영해야 한다고 밝혔다.

둘째, 서울·수도권에서는 택지개발과 정비사업의 인허가 절차를 단축하고 공공기여 인센티브를 조정해 공급 속도를 높일 필요가 있다고 제안했다. 공공주도 공급 확대 물량은 신규 분양 감소분에 연동해 설정하되, 분양가 상한제 등 가격안정 수단과 상충하지 않도록 균형 있게 재검토할 필요가 있다고 밝혔다.

셋째, 복합위기형 지역에는 미분양 매입·빈집정비·소규모주택정비를 지역 단위 패키지로 통합하고 지방소멸대응기금 등 기존 재정 인센티브와 연계하는 방안을 제시했다. 이와 함께 시군구 단위 통합 태스크포스와 원스톱 창구를 마련할 필요가 있다고 제안했다.

넷째, 공급과잉형 지역은 신규 인허가 총량을 수요 여건에 맞춰 조절하고, 준공 후 미분양에 대한 LH 매입과 CR리츠 지원을 확대해야 한다고 밝혔다. 또한 준공 전·준공 후 미분양 비중을 미분양관리지역 지정 등 정책 판단 기준에 반영할 필요가 있다고 제안했다.

다섯째, 노후유휴형 지역은 인구 전망에 따라 수요 회복 가능 지역과 회복이 어려운 지역을 구분하는 기준을 마련하고, 수요 회복 가능 지역에는 리모델링과 귀농·귀촌 연계형 정비를 적용하는 한편 수요 회복이 어려운 지역에는 철거를 추진하는 이원화된 접근이 필요하다고 밝혔다.

브리프를 작성한 김수민 연구원은 “주택정책의 설계와 재원 배분 단위를 시군구 수준으로 세분화하고, 미분양·노후주택·빈집을 함께 살피는 통합 모니터링과 조기경보 체계를 구축해야 한다”며, “서울과 비수도권이라는 광역적 구분뿐 아니라 같은 시·도 안에서도 주택시장의 성격이 서로 다른 만큼, 지역별 문제의 조합과 수요 여건에 따라 정책 목표와 수단을 차등적으로 설계해야 한다”고 강조했다. 끝.